Bostadsrättslagen 2023

Bostadsrättslagen genomgick ändringar den 1 januari 2023. Lagändringarna ämnar att stärka skyddet för den som äger eller köper en bostadsrätt. I denna blogg listar vi en del av de viktiga förändringarna som skett i lagen som föreningar kan behöva anpassa sina stadgar efter.

Nya regler för bostadsrättsföreningar

Med anledning av regeringens proposition “Tryggare bostadsrätt” har det rättsliga skyddet blivit starkare för den som köper eller äger en bostadsrätt från och med den 1 januari 2023. Nedan kan du ta del av en översiktlig redogörelse av lagändringarna kring den nya förverkandegrunden, renoveringar som kräver styrelsens godkännande, årsredovisningar, ändringar avseende upplåtelseavtal, mäklares objektsbeskrivningar och medlemmarnas rösträtt.

Renovering av bostadsrätter

Tidigare har ägare av en bostadsrätt haft relativt långtgående möjligheter att genomföra ändringar och renovering av sin lägenhet. Detta förändrades med de nya ändringarna i bostadsrättslagen den 1 januari 2023. Nu finns tydligare regler kring vad som gäller vid renovering av bostadsrätter och fler åtgärder kräver uttryckligen tillstånd från styrelsen i bostadsrättsföreningen. Utöver ingrepp i bärande konstruktioner och ändringar av befintliga ledningar för vatten, avlopp, gas och värme, innefattar regler nu även väsentliga förändringar av lägenheten såsom ingrepp i ventilations- och rökkanaler och eldstad, samt åtgärder som påverkar brandskyddet. De nya reglerna ger även medlemmar möjlighet att söka tillstånd hos hyresnämnden i de fall styrelsen inte lämnar tillstånd till ändringen.

Ny förverkandegrund

En ny förverkandegrund har även införts, vilket innebär en möjlighet att förverka bostadsrätten i de fall bostadsrättshavaren utför olovliga ändringar i lägenheten utan tillstånd och som inte kan anses vara ringa, och inte vidtar rättelse efter uppmaning eller får tillstånd av hyresnämnden. Reglerna gäller endast de åtgärder och ändringar som utförts efter den 1 januari 2023.

Nya krav på upplåtelseavtalet

Tidigare lagstiftning innehåller inga uttryckliga krav på att upplåtelseavtal ska undertecknas. Men den 1 januari 2023 infördes krav på undertecknande av upplåtelseavtal för att minimera eventuella tveksamheter kring parternas avsikter.

Tydligare uppgifter om vad som omfattas av bostadsrättsupplåtelsen

Utöver undertecknande ska upplåtelseavtalet även korrekt ange samtliga utrymmen som ska ingå i upplåtelsen, exempelvis om mark eller terrass i anslutning till lägenheten är upplåten.

Bestämd tidpunkt för tillträde till lägenheten

För att stärka konsumentskyddet införs krav på att det ska anges ett bestämt datum för tillträde av lägenheten i upplåtelseavtalet, om det sker vid en senare tidpunkt än upplåtelseavtalets tecknande. Detta innebär stärkt skydd för bostadsrättshavare som köper nyproduktion vid försening av tillträde till lägenheten. Detta skydd kan ge rätt till skälig nedsättning av årsavgiften, ökade möjligheter till skadestånd, och möjlighet att frånträda bostadsrätten i vissa fall.

Ytterligare information i fastighetsmäklarens objektsbeskrivning vid bostadsförsäljning

Mäklarens objektbeskrivning vid bostadsförsäljning ska numera innefatta samtliga utrymmen som är upplåtna med bostadsrätten, exempelvis mark, terrass eller förråd etc. Utöver detta ska objektsbeskrivningen även innehålla uppgift om bostadens nettoskuld, alltså den del av föreningens lån som belastar lägenheten.

Nya krav på bostadsrättsföreningens årsredovisning

Efter årsskiftet tillkom även nya krav på bostadsrättsföreningars årsredovisningar. De nya kraven innefattar kassaflödesanalys samt upplysning om vad det får för inverkan på föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden vid negativt resultat. Årsredovisningen ska även innehålla nyckeltal såsom årsavgift, skuldsättning, sparande, energikostnad per kvadratmeter, samt räntekänslighet. Kravet ämnar att ge en förbättrad, förtydligad och rättvis bild av föreningens ekonomi till den som ska köpa en bostadsrätt eller bara är intresserad av föreningens ekonomiska information.

Begränsningar i rösträtten på föreningsstämman

Bestämmelser i bostadsrättsföreningens stadgar som innebär en avvikelse från att varje medlem har en röst ska inte längre gälla efter ändringar i bostadsrättslagen 2023. Principen om lika rösträtt ska som huvudregel gälla och varje medlem har en röst. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst tillsammans. Bestämmelser som avviker från detta i stadgarna är ogiltiga. Sådana avvikelser ska endast vara tillåtna när det handlar om en begränsning av rösträtten för medlemmar som enbart innehar en bostadsrätt som avser förvaringsutrymme såsom exempelvis garage, förråd eller lägenhet som i första hand används till förvaring. Anledningen till denna reglering av rösträtten är att det förekommer stadgar som undergräver medlemmars möjlighet till inflytande. Detta är något som lagstiftarna vill komma ifrån.

Många föreningars stadgar kommer behöva skrivas om

Den nya lagstiftningen från den 1 januari 2023 innebär att många av Sveriges bostadsrättsföreningar kommer att behöva skriva om sina stadgar för att hålla dessa uppdaterade efter gällande lagstiftning. Föreningarna behöver även se över sina rutiner vid bostadsrättshavares ombyggnationer och renoveringar av lägenheter. Det är även lämpligt att föreningarna, efter denna ändring i bostadsrättslagen 2023, tillhandahåller informationsmaterial samt informationsmöten angående det nya regelverket.

Sammanfattning

De ovanstående ändringarna i bostadsrättslagen trädde i kraft den 1 januari 2023 och innebär att merparten av Sveriges bostadsrättsföreningar behöver uppdatera sina stadgar. Regeländringarna avser bland annat bostadsrättshavarens möjligheter till ombyggnation i sin lägenhet, rösträtt vid föreningsstämma, nya krav på bostadsrättsföreningens årsredovisning, fastighetsmäklarens objektsbeskrivning, samt nya krav på upplåtelseavtal.